今天是买卖房屋的综合知识篇。我将采用问答的形式,解释在房屋买卖中的常见场景和问题处理。你想知道的应该都在其中,接下来我们依次来看。
第一问:我有一套房子正在出售,买家也已经签完了购房合同。可是,对方最近看到房价跌了,又反悔不想买了。请问我该去哪里的法院起诉?需要准备什么材料?
老周答:房子属于不动产,在法律上,因为不动产纠纷引起的诉讼,由不动产所在地的人民法院管辖,换句话说,你应该向房屋交易所在地的人民法院起诉。
涉及到房屋买卖纠纷的起诉,你应该向法院提交下面这些材料:
起诉状;
身份证原件及复印件;
相关证据,包括但不限于房屋买卖合同、交纳款项收据、转账凭证、违约等证据材料;
钱款,可以提前根据诉讼费交纳标准,准备好相应的钱款;
另外,如果需要保全房产,需要提交保全申请书,并提供担保财产(目前多采用保函方式)。
第二问:目前很多人流行买小产权房,我想知道,到底应不应该买小产权房以及农村房,这样做的风险大吗?
老周答:小产权房的风险极大,甚至有被拆除的可能,即使没被拆除,小产权房的合同也可能是无效的,所以我并不建议购买。
关于农村的房屋交易问题,主要分两种情况来看。
如果在试点地区购买,你应该结合当地政策,看能否交易,具体信息可以咨询当地建委、国土部门。
如果在非试点区购买,你应该明确知道,农民本身没有权利,把宅基地上的房子卖给不是本村户口的人。即使你们双方签了房屋买卖合同,也无效。这种情况下,你的购房款、相应利息或者其他损失,要结合各方过错等因素综合确定。
第三问:买房时,中介让我签了两套合同,一套合同里约定的价格比较低,据说用来做网签;另一套才是正式合同,约定的是真实价格。这种情况下,万一以后发生纠纷该怎么办?
老周答:实际生活中这种现象其实很常见,也就是我们常说的“阴阳合同”问题,前不久很火的娱乐圈税务问题,本质也是这样。
一般来说,签订“低价”合同主要是为了规避税务问题。如果发生纠纷,这类价格条款是无效的。不过,合同中的价格条款虽然无效,却并不会影响其他部分的效力。
如果只签了一份合同,只要你能提供证据,证明真实的价格,这份合同就应该按照真实价格生效。
如果签的是“阴阳合同”,即使网签合同里记录的价格再低,法院也只会按照价格更高的真实合同,要求你们双方履行各自权利和义务。
第四问:我有个亲戚买房出了问题。刚刚交完房款,开发商就跑路了。现在房子基本已经建成,可是没人负责交房。有些房子甚至被开发商同时卖给好几个人,这种情况下要怎么难权呢?
老周答:遇到这种事情,千万不能拖着,应该尽快向法院起诉,同时记得申请诉讼保全,对相关财产(房产)采取保全措施。
在司法实践中,如果存在“一房多卖”的现象,主要分这么两种情况进行处理。
几份合同都没有办理过户登记手续。如果都没有办理过登记,那么合同处于没有实际履行的状态,应该按照“先签订先履行”的标准来判定。
某一份合同已经办理了过户登记,则已办理登记的合同生效,享有房屋所有权。事实上,在过户后,原来的卖房人已经失去了房子所有权,再次出售的行为自然无效。
当然,被坑了的其他买主,也不应该白白吃亏。根据法律规定,买家故意隐瞒房子已经出售的事实,导致合同不能正常履行,卖家可以要求买家返还已经支付的房款及利息,并且赔偿相应的损失。通常,你可以要求卖家赔偿不超过已付房款的数目。
第五问:在我签完合同、交完定金后,因为政策变动,没有购房资格了。因为合同上没有约定这一情况,房主也不松口退定金,我该怎么办呢,还能要回定金吗?
老周答:目前的司法实践中,基本一致认为,如果因为政策情势变更,导致合同不能履行,不应该把责任归于任何一方,应该无条件解除双方的合同。
合同解除后,相应的钱财也应该返还给对方,收钱的还钱,收房的还房。所以,在你因为政策原因,不具有购房资格时,对方应该退还定金。如果对方拒绝退还,你可以向法院起诉。
第六问:我和开发商已经签了认购合同,但因为家里的变故,房子买不成了,交的钱还能要回来吗?
老周答:卖家可以通过认购、订购、预订等方式,向买家收取定金,作为签订商品房买卖合同的担保。
如果是不可归责于当事人的原因,导致合同不能签订,像是第五问中的政策变动等,卖家应该退还定金。
如果是买家或者卖家一方的原因,导致合同不能签订,应该按照法律上定金的规定来处理,也就是我们在买房篇讲到过的:
因为买家的原因,不能签订合同,卖家可以没收定金;
因为卖家的原因,不能签订合同,卖家应该双倍返还定金。
所以,如果你和开发商签订的认购合同里,约定并且支付的是定金,这笔钱应该要不回来了。
不过,如果你和开发商签订的认购合同中,约定的是订金,那么,即使因为你的变故,不能签订合同,开发商也应该退还这笔订金。
想知道更多关于定金、订金以及押金的内容,可以查看《05 | 买买买!买房的“避坑”指南》。
第七问:最近刚买了一套房子,可是收到房子后,我发现房子有质量问题,各种小毛病不断。同时,我的房产证也迟迟办不下来,这该怎么维权呢?
老周答:你的情况其实有两个问题,一个是房屋质量问题,另一个是违约办证问题。
我们先来看房屋质量问题。房屋质量问题主要分下面这么几种情况。
第一种情况,房屋主体结构质量不合格。这种情况下,买家可以在专门的检测机构确定后,请求解除合同,并要求赔偿相应损失。
第二种情况,保修期内的房屋存在其他质量问题。这种情况下,卖家应该承担修复责任。如果卖家拒绝修复,或者在合理期限内拖延修复,买家可以先自己修复或者其他人修复,相应的修复费用以及修复期间造成的损失,应该由卖家承担。
第三种情况,房屋质量问题严重影响买家的正常居住和使用。这时,买家可以请求解除合同,并且要求赔偿相应的损失。
所以,如果房子小问题不断,你可以先通知卖家来修,或者自行修复后索取相应的费用。问题严重的话,采取其他相应措施。
接着来看违约办证问题。购房合同中,清楚约定了卖家给你办理房屋所有权登记(也就是办理房产证)的期限。
在约定的期限里,如果卖家不能如期为你办理房产证,你可以按照合同约定,要求卖家承担违约责任。
如果约定期满后,超过一年时间,卖家仍然不能为你办理房产证,你可以请求解除合同,并且要求赔偿相应损失。
第八问:我们小区的物业收费很高,但服务很差,如果我拒交物业费,会有什么后果吗?
老周答:对物业不满意并且拒交物业费,一般会有两种结果:
一种是物业公司会和业主协调,降低物业费;
另一种是,物业公司会起诉业主,要求支付物业费并赔偿违约金。
第二种情况下,就需要业主拿出证据,证明物业公司的服务达不到合同约定的要求。如果你不能给出证据证明这一点,还是得交物业费。
必须承认,目前来说,对于物业收费高、服务差的问题,确实还没有特别好的办法。现在大多数小区都没成立业主委员会,所以这个能代表业主整体利益的组织,也还不能发挥作用。
所以,这种情况下,平时搜集证据就很重要了。你要记录哪些服务比较差,把具体事项以及发生的时间、地点、情况都记清楚,并保留相应的证据。搜集证据比较有效的方式包括拍照、摄像或者保留对方签字的记录等。
关于房屋买卖,主要涉及到的纠纷主要就是这些。你还有哪些疑惑或者感想吗?欢迎留言和我分享,也欢迎你把这篇文章分享给你的亲人朋友。
评论